Разработка проекта планировки территории линейного объекта: состав, порядок, сроки
ППТ линейного объекта в СПб: что входит, какие нормативы, порядок согласования, реальные сроки и где заказчик чаще всего теряет полгода на доработках.
Когда без ППТ линейного объекта стройку не начать
Какие сооружения относятся к линейным объектам по ст. 1 ГрК РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации не даёт единого определения линейного объекта, но ст. 1 ГрК РФ относит к ним линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Ключевой признак – значительная протяжённость при относительно небольшой ширине полосы отвода, а также прочная связь с землёй, исключающая перемещение без несоразмерного ущерба назначению объекта.
На практике к линейным относят газопроводы высокого и среднего давления, водоводы и коллекторы канализации, теплотрассы, волоконно-оптические линии связи, контактные сети трамвая и троллейбуса, а также улично-дорожную сеть. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области к этой категории добавляются объекты метрополитена, путепроводы и эстакады, входящие в состав транспортной инфраструктуры регионального значения. Для каждого из них вопрос о необходимости разработки проекта планировки территории (ППТ) решается отдельно – в зависимости от значения объекта и его расположения относительно существующей застройки.
Случаи, когда ППТ обязателен, и редкие исключения
Статья 41 ГрК РФ устанавливает, что подготовка документации по планировке территории необходима при размещении линейных объектов федерального, регионального или местного значения. Без утверждённого ППТ невозможно сформировать земельные участки под строительство по п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, а значит – получить разрешение на строительство по ст. 51 ГрК РФ. Это не формальность: отсутствие ППТ блокирует весь инвестиционный цикл.
Исключения существуют, но они узкие. Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 перечисляет виды объектов, размещаемых без предоставления земельных участков и без разрешения на строительство, – например, кабельные линии связи глубиной залегания до 0,5 м или отдельные опоры освещения. Реконструкция линейного объекта в пределах существующей полосы отвода без изменения местоположения красных линий также может не требовать нового ППТ – но только если это прямо подтверждено уполномоченным органом. По нашему опыту работы в СПб, заказчики нередко рассчитывают на такое исключение, а в итоге получают отказ в согласовании, потому что трасса хотя бы на 2–3 метра выходит за границы действующего отвода.
Состав ППТ линейного объекта
Основная часть (графика).
Чертёж красных линий с координатами характерных точек и чертёж границ зон планируемого размещения линейного объекта, в том числе подлежащего реконструкции в связи с изменением местоположения.
Основная часть (текст).
Положение о размещении линейного объекта: характеристика объекта, технико-экономические показатели, мероприятия по защите территории от чрезвычайных ситуаций и иных негативных воздействий.
Материалы по обоснованию (графика).
Схема расположения элементов планировочной структуры, схема использования территории, схема границ зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), схема существующих инженерных коммуникаций.
Материалы по обоснованию (текст).
Обоснование выбранного варианта трассы, сведения об инженерных изысканиях, оценка воздействия на окружающую среду, описание мероприятий по охране объектов культурного наследия при их наличии в зоне влияния.
Проект межевания территории (ПМТ).
Чертежи межевания, перечень образуемых и изменяемых земельных участков, их площадь, виды разрешённого использования, сведения о частях участков, обременяемых сервитутом.
Согласования.
Сводный лист согласований от сетевых организаций, природоохранных органов, органов охраны объектов культурного наследия и муниципальных образований, по территории которых проходит трасса.
Нормативная база разработки
Постановление Правительства РФ № 564 – что регламентирует и для каких объектов
Постановление Правительства Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 564 – основной федеральный документ, определяющий состав и содержание документации по планировке территории для линейных объектов. Оно принято во исполнение ст. 42 и 43 ГрК РФ и распространяется на все линейные объекты вне зависимости от их значения – федерального, регионального или местного. Последняя редакция датирована 28 ноября 2023 г. (постановление № 2004), вступила в силу 7 декабря 2023 г.
Постановление структурировано по разделам: общие положения, состав ППТ, содержание основной части, содержание материалов по обоснованию, состав ПМТ. Для каждого чертежа прописан перечень отображаемых элементов: например, на чертеже красных линий обязательно указываются номера характерных точек, координаты которых приводятся в табличном приложении. Это требование часто нарушается при подготовке документации небольшими организациями, что приводит к возврату на доработку уже на стадии проверки в КГА СПб или в профильном комитете Ленинградской области.
Помимо постановления № 564, при разработке ППТ линейного объекта применяются СП 47.13330.2016 (инженерные изыскания для строительства) и СП 234.1326000.2015 (проектирование автомобильных дорог) – в части требований к исходным данным и точности топографической основы. Для объектов, затрагивающих охранные зоны объектов культурного наследия, дополнительно действует 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия».
Региональные требования Санкт-Петербурга и Ленинградской области
В Санкт-Петербурге порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории регулируется Законом СПб от 21.12.2016 № 752-130 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» и Постановлением Правительства СПб от 21.06.2016 № 596, которым утверждён порядок принятия решений о подготовке ДПТ. Уполномоченным органом по согласованию и утверждению ППТ выступает Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА СПб).
Региональные нормативы градостроительного проектирования Санкт-Петербурга (РНГП СПб) устанавливают минимальные расстояния от линейных объектов до жилой застройки, нормы озеленения охранных зон и требования к ширине полос отвода в зависимости от типа объекта. Эти параметры нередко жёстче федеральных, и их нужно закладывать в трассировку ещё на стадии предпроектных проработок. В Ленинградской области аналогичные функции выполняет Комитет по архитектуре и градостроительству (КАГ ЛО), а региональные нормативы утверждены отдельным постановлением Правительства Ленинградской области. При прохождении трассы через несколько муниципальных районов ЛО согласование проходит последовательно в каждом из них, что существенно влияет на общий срок.
Порядок разработки ППТ на линейный объект
От решения о подготовке до утверждения: 7 этапов
Процедура разработки и утверждения ППТ линейного объекта выглядит следующим образом:
- Принятие решения о подготовке ДПТ. Уполномоченный орган (Правительство РФ, Правительство СПб, орган местного самоуправления) принимает решение о подготовке документации по планировке территории. Для объектов регионального значения в СПб это постановление Правительства города; для объектов местного значения – решение муниципального совета. Без этого решения разработка ППТ не имеет правового основания.
- Разработка технического задания. Заказчик совместно с проектной организацией формирует техническое задание, в котором фиксируются трассировка, технические параметры объекта, перечень исходных данных и требования к составу документации. ТЗ согласовывается с уполномоченным органом.
- Сбор исходных данных и инженерные изыскания. Запрашиваются сведения ЕГРН, материалы ГИСОГД, данные о ЗОУИТ, охранных зонах, объектах культурного наследия. Выполняются топографо-геодезические изыскания в соответствии с СП 47.13330 – как правило, в масштабе 1:500 или 1:1000 для городской застройки.
- Разработка проекта ППТ и ПМТ. Проектная организация с действующим членством в СРО готовит все разделы документации согласно постановлению № 564. На этом этапе прорабатываются варианты трассы, обосновывается выбранный вариант, формируются чертежи красных линий с координатами характерных точек.
- Согласование с заинтересованными органами и организациями. Документация направляется в сетевые организации, Росприроднадзор (при пересечении водных объектов или ООПТ), органы охраны ОКН, профильные комитеты. По ст. 45 ч. 12.12 ГрК РФ срок согласования с каждым органом не превышает 10 рабочих дней; при отсутствии возражений в этот срок документация считается согласованной.
- Публичные слушания или общественные обсуждения. Порядок и сроки определяются ст. 46 ГрК РФ и региональным законодательством. В СПб публичные слушания по ДПТ проводятся районными администрациями; срок их проведения – не менее 1 месяца с момента оповещения.
- Утверждение ППТ. По итогам публичных слушаний уполномоченный орган утверждает документацию. В СПб это постановление Правительства города или распоряжение КГА СПб – в зависимости от значения объекта. После утверждения ППТ становится основанием для формирования земельных участков и получения разрешения на строительство.
Согласования: с кем, в какой последовательности, чем подтверждается
Перечень согласующих органов зависит от характера трассы. Для газопровода высокого давления в СПб это АО «Газпром газораспределение Санкт-Петербург», Ростехнадзор, КГА СПб, Комитет по природопользованию при пересечении водоохранных зон. Для кабельной линии связи – Роскомнадзор и владельцы пересекаемых коммуникаций. Каждое согласование оформляется письмом или штампом на чертеже; итоговый сводный лист согласований входит в состав документации по ПП РФ № 564.
Параллельное согласование с несколькими органами сокращает общий срок, но требует чёткой координации: если один из органов вернёт документацию на доработку, придётся повторно проходить согласование у тех, кто уже дал положительный ответ, – если за это время изменились чертежи. По нашей практике в СПб, наиболее частая причина возврата – несоответствие границ ЗОУИТ на чертежах актуальным сведениям ЕГРН, которые успели измениться за время разработки.
Сроки, стоимость и риски возврата на доработку
Реальные сроки разработки ППТ линейного объекта в СПб
Нормативный срок рассмотрения и утверждения ДПТ установлен ст. 45 ГрК РФ: уполномоченный орган обязан утвердить документацию или отказать в утверждении в течение 20 рабочих дней после завершения публичных слушаний. Однако этот срок не включает время на разработку, согласования и сами слушания.
На практике полный цикл для линейного объекта регионального значения в Санкт-Петербурге занимает от 8 до 14 месяцев. Из них: сбор исходных данных и изыскания – 1,5–2 месяца; разработка документации – 2–3 месяца; согласования – 1,5–2 месяца (при отсутствии замечаний); публичные слушания с учётом оповещения – 1,5–2 месяца; утверждение – 1 месяц. Для объектов, трасса которых пересекает земли лесного фонда или ООПТ, добавляется согласование с Рослесхозом и Росприроднадзором, что увеличивает срок ещё на 2–3 месяца. В Ленинградской области сроки сопоставимы, но при прохождении через несколько районов согласование в каждом из них идёт последовательно.
От чего зависит стоимость и почему «дешёвая» документация обходится дороже
Стоимость разработки ППТ линейного объекта определяется протяжённостью трассы, количеством пересекаемых земельных участков и коммуникаций, сложностью инженерно-геологических условий и числом согласующих органов. Для трассы протяжённостью 5–10 км в городской черте СПб диапазон – от 1,5 до 4 млн рублей; для объектов в ЛО с пересечением лесного фонда – выше.
Заказчики иногда выбирают подрядчика по минимальной цене, не проверяя опыт прохождения согласований именно в КГА СПб или КАГ ЛО. Результат предсказуем: документация возвращается на доработку 2–3 раза, каждый цикл занимает 1–2 месяца, и в итоге проект обходится дороже первоначальной сметы на 30–50%, а срок растягивается на год сверх плана. Мы в «Строй-Эксперте» прошли согласование ППТ в КГА СПб для нескольких объектов инженерной инфраструктуры и знаем, какие именно замечания возникают чаще всего, – это позволяет закладывать правильные решения уже на стадии разработки, а не исправлять их после возврата.
Часто задаваемые вопросы
Это зависит от того, меняется ли местоположение красных линий и образуются ли новые земельные участки. Если реконструкция ведётся строго в границах действующего отвода без изменения красных линий и без формирования новых участков, ППТ может не потребоваться. Однако уполномоченный орган должен подтвердить это письменно до начала проектирования – иначе риск отказа в разрешении на строительство остаётся.
Утверждённый ППТ не имеет срока действия как такового, но его применимость ограничена актуальностью сведений. Если за прошедшие годы изменились границы ЗОУИТ, появились новые объекты в зоне трассы или были скорректированы красные линии, документацию придётся актуализировать. В СПб КГА вправе отказать в выдаче градостроительного плана или в согласовании проектной документации, если ППТ не соответствует действующим сведениям ГИСОГД.
По ст. 45 ч. 1.1 ГрК РФ решение о подготовке ДПТ для объектов федерального значения принимает Правительство Российской Федерации или уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. На практике для большинства объектов энергетики и транспорта это профильное министерство – Минэнерго, Минтранс или Росавтодор. Субъект федерации и муниципалитеты в этом случае участвуют только как согласующие стороны.
Пересечение земель лесного фонда требует согласования с органом, уполномоченным на предоставление лесных участков (Рослесхоз или региональное лесное ведомство), – это прямо предусмотрено ст. 45 ч. 12.11 ГрК РФ. Для ООПТ дополнительно нужно заключение Росприроднадзора и, как правило, оценка воздействия на окружающую среду. Оба согласования занимают от 30 до 60 рабочих дней и должны быть получены до направления документации на публичные слушания.
Государственная экспертиза ППТ как самостоятельная процедура законодательством не предусмотрена – документация проходит согласование с уполномоченными органами, а не экспертизу в смысле ст. 49 ГрК РФ. Экспертиза проектной документации на строительство линейного объекта – отдельная процедура, которая следует после утверждения ППТ. Некоторые заказчики заказывают независимую техническую проверку ППТ перед подачей на согласование, чтобы выявить ошибки заранее; стоимость такой проверки зависит от объёма документации и составляет, как правило, 5–15% от стоимости разработки.
Что делать заказчику
Если вы планируете строительство или реконструкцию линейного объекта в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, вот последовательность шагов:
- Подготовьте техническое задание с трассировкой и техническими параметрами линейного объекта.
- Соберите правоустанавливающие документы на земли, по которым пройдёт трасса, и запросите актуальные сведения ЕГРН.
- Получите решение уполномоченного органа о подготовке документации по планировке территории – без него разработка не имеет правового основания.
- Передайте задание проектной организации с действующим членством в СРО и подтверждённым опытом согласования ДПТ в КГА СПб или КАГ ЛО.